Assembleia de Condóminos: Guia Prático para 2026

A assembleia de condóminos é o órgão máximo de decisão do condomínio. É nela que se aprovam orçamentos, se elegem administradores e se tomam as decisões mais importantes para o edifício. No entanto, muitos condóminos desconhecem as regras que a regulam — e esse desconhecimento gera conflitos, impugnações e decisões inválidas.

Neste guia, explicamos tudo o que precisa de saber sobre assembleias de condóminos em Portugal.

Tipos de Assembleia

Assembleia geral ordinária

Deve realizar-se obrigatoriamente uma vez por ano, na primeira quinzena de janeiro (salvo disposição em contrário no regulamento do condomínio). Nesta assembleia:

• Apresentam-se as contas do ano anterior
• Aprova-se o orçamento para o ano corrente
• Elegem-se ou reconduzem-se os membros da administração
• Discutem-se assuntos gerais

Assembleia extraordinária

Pode ser convocada a qualquer momento para tratar assuntos urgentes ou específicos:

• Obras de conservação ou melhoria
• Alteração do regulamento do condomínio
• Destituição do administrador
• Questões de segurança

Como Convocar uma Assembleia

Quem pode convocar?

• O administrador — tem o dever de convocar a assembleia ordinária anual
• Condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido — podem exigir a convocação ao administrador
• Se o administrador não convocar no prazo de 15 dias, os condóminos podem fazê-lo diretamente

Requisitos da convocatória

A convocatória deve ser enviada por carta registada com aviso de receção (ou outro meio previsto no regulamento) com pelo menos 10 dias de antecedência. Deve conter:

• Data, hora e local da reunião
• Ordem de trabalhos — todos os assuntos a discutir
• Informação sobre segunda convocatória — data e hora alternativas

Atenção: Uma assembleia convocada sem cumprir estes requisitos pode ser impugnada judicialmente.

Quórum e Votação

Quórum de funcionamento

Convocatória	Quórum necessário
Primeira convocatória	Condóminos que representem mais de 50% do capital investido
Segunda convocatória	Qualquer número de condóminos presentes

Maiorias de votação

As maiorias variam conforme o tipo de decisão:

Decisão	Maioria necessária
Despesas correntes, orçamento, eleição de administrador	Maioria simples dos presentes
Obras de melhoria	Dois terços do capital investido
Alteração do título constitutivo	Unanimidade
Reconstrução do edifício	Dois terços do capital investido
Inovações que alterem a linha arquitetónica	Unanimidade
Instalação de carregadores de veículos elétricos	Maioria simples (desde 2022)

Para mais informações sobre carregadores de veículos elétricos, consulte o nosso artigo sobre a legislação em vigor.

Representação por procuração

Os condóminos que não possam estar presentes podem fazer-se representar por:

• Outro condómino
• Qualquer pessoa, mediante procuração escrita
• O cônjuge ou unido de facto, mesmo sem procuração formal

A Ata da Assembleia

O que deve constar na ata?

A ata é o documento que comprova as decisões tomadas. Deve incluir:

• Data, hora e local da reunião
• Lista de condóminos presentes e representados
• Ordem de trabalhos discutida
• Deliberações aprovadas e respetivas votações
• Declarações de voto (se solicitadas)
• Assinaturas dos condóminos presentes

Prazos importantes

• A ata deve ser redigida e assinada na própria reunião (ou enviada no prazo de 30 dias para assinatura)
• As deliberações são comunicadas aos condóminos ausentes no prazo de 30 dias por carta registada
• Condóminos ausentes têm 90 dias para impugnar decisões com as quais discordem

Impugnação de Deliberações

Uma deliberação da assembleia pode ser anulada judicialmente se:

• A assembleia não foi convocada corretamente
• Não existia quórum suficiente
• A matéria votada não constava da ordem de trabalhos
• A maioria exigida por lei não foi atingida
• A deliberação viola a lei ou o regulamento do condomínio

O prazo para impugnação é de 20 dias para condóminos presentes (que tenham votado contra) e 90 dias para condóminos ausentes.

Dicas Práticas para Assembleias Produtivas

1. Prepare-se antes da reunião — leia os documentos enviados com a convocatória
2. Foque-se na ordem de trabalhos — evite desvios que prolongam a reunião sem resultado
3. Respeite o direito de palavra — cada condómino tem direito a expor a sua opinião
4. Vote de forma informada — peça esclarecimentos ao administrador antes de votar
5. Exija uma ata completa — é a sua garantia de que as decisões ficam registadas
6. Participe — a abstenção beneficia quem comparece

Quando o Administrador Não Convoca a Assembleia

Se o administrador não cumpre o dever de convocar a assembleia ordinária anual, os condóminos podem:

1. Exigir por escrito a convocação ao administrador
2. Se o administrador não responder em 15 dias, convocar diretamente a assembleia
3. Na assembleia, destituir o administrador e eleger um novo
4. Se necessário, recorrer ao tribunal para obrigar à convocação

Se está insatisfeito com a administração do seu condomínio, leia o nosso guia sobre como mudar de administrador e sobre como escolher uma nova empresa de administração.

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