Regras da Assembleia de Condóminos: Quórum, Votação e Deliberações Válidas

A assembleia de condóminos é o órgão soberano de qualquer condomínio em Portugal. É nela que se tomam as decisões mais importantes — desde a aprovação de obras a destituição do administrador. Mas para que as deliberações sejam válidas, é necessário respeitar um conjunto preciso de regras legais sobre quórum, maiorias e procedimentos.

Este guia concentra-se nas regras da assembleia de condóminos que determinam quando uma deliberação é legalmente válida — e quando pode ser impugnada.

Tipos de assembleia

Assembleia Geral Ordinária

Realiza-se obrigatoriamente uma vez por ano, até 31 de março. Serve para:

• Apreciar as contas do exercício anterior.
• Aprovar o orçamento para o novo exercício.
• Eleger o administrador (se o mandato terminar).
• Tratar de outros assuntos de interesse geral.

Se o administrador não convocar a assembleia ordinária dentro do prazo legal, qualquer condómino pode convocá-la ou requerer ao tribunal que o faça.

Assembleia Extraordinária

Pode ser convocada a qualquer momento pelo administrador ou por condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido. É utilizada para tratar de assuntos urgentes ou que não podem aguardar a assembleia ordinária:

• Autorização de obras urgentes.
• Destituição do administrador.
• Deliberações sobre litígios ou contratos importantes.

Regras de convocação

Quem pode convocar?

• O administrador (obrigado em determinadas situações).
• Condóminos com 25% ou mais do capital investido (permilagem).
• O tribunal, se o administrador não cumprir a obrigação de convocar.

Prazos de antecedência

A convocatória deve ser enviada com, pelo menos, 10 dias de antecedência em relação à data da assembleia.

Forma da convocatória

A convocatória deve ser feita por carta registada ou entregue em mão com assinatura do destinatário. Em condomínios que adotem sistemas de comunicação digital aprovados em assembleia, pode também ser feita por e-mail ou plataforma digital.

Conteúdo obrigatório da convocatória

1. Data, hora e local da reunião.
2. Ordem do dia (lista de pontos a tratar).
3. Indicação de que, na falta de quórum, haverá segunda convocatória (e quando).

Apenas podem ser deliberados assuntos constantes da ordem do dia, salvo se todos os condóminos estiverem presentes e unanimemente aceitarem tratar outros pontos.

Regras de quórum

O quórum define o número mínimo de condóminos (em termos de permilagem representada) necessário para que a assembleia possa funcionar validamente.

Primeira convocatória

Em primeira convocatória, as deliberações são tomadas por maioria dos votos representativos do capital investido (artigo 1432.º do Código Civil) — ou seja, mais de 50% da permilagem total do prédio, e não apenas dos presentes. Na prática, se não estiverem presentes ou representados condóminos com mais de 50% do capital investido, nada pode ser aprovado nessa reunião.

Segunda convocatória

Se na primeira reunião não estiverem presentes condóminos suficientes para formar essa maioria, a assembleia reúne em segunda convocatória: na data e hora fixadas na própria convocatória ou, se nenhuma tiver sido fixada, uma semana depois, à mesma hora e no mesmo local. Nesta, a assembleia pode deliberar por maioria dos votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio (25% da permilagem).

Esta regra é crucial: abaixo desse limite de um quarto, nem a segunda convocatória pode aprovar deliberações. Acima dele, as deliberações tomadas são vinculativas para todos, incluindo os ausentes.

Regras de votação e maiorias exigidas

Nem todas as deliberações exigem a mesma maioria. A lei distingue vários limiares consoante a importância da matéria.

Maioria geral (mais de 50% do capital investido)

É a regra sempre que a lei não exija outra maioria: mais de 50% da permilagem total em primeira convocatória, ou mais de 50% dos votos presentes em segunda convocatória (se estes representarem pelo menos um quarto do prédio). Aplica-se à generalidade das deliberações correntes, incluindo:

• Aprovação de contas e orçamento.
• Eleição e destituição do administrador.
• Contratação de serviços correntes.
• Aprovação de obras de conservação correntes.

Maioria qualificada de dois terços (inovações)

As inovações nas partes comuns — obras que beneficiem o edifício mas não sejam de conservação (ex: sistema de videovigilância) ou novos serviços comuns (ex: portaria) — exigem uma dupla maioria: a maioria dos condóminos, contados por cabeça, e que essa maioria represente pelo menos dois terços do valor total do prédio (artigo 1425.º do Código Civil).

Há uma exceção: em prédios com pelo menos oito frações, a instalação de elevador ou de gás canalizado basta a maioria dos condóminos que represente a maioria do valor total do prédio.

O regulamento do condomínio que não faça parte do título constitutivo não exige dois terços: aprova-se e altera-se com a maioria que a lei prevê para cada matéria que regula — na maioria dos casos, a maioria geral.

Unanimidade

Necessária para as alterações mais fundamentais:

• Modificação do título constitutivo da propriedade horizontal (incluindo um regulamento que dele faça parte).
• Alteração da permilagem das frações.
• Outros atos que alterem os direitos fundamentais de algum condómino.

Tabela resumo de maiorias

Tipo de deliberação	Maioria exigida
Aprovação de contas e orçamento	> 50% do capital total (em 2.ª convocatória: > 50% dos presentes, desde que representem ≥ 1/4 do prédio)
Eleição/destituição do administrador	> 50% do capital total (em 2.ª convocatória: > 50% dos presentes, desde que representem ≥ 1/4 do prédio)
Obras de conservação correntes	> 50% do capital total (em 2.ª convocatória: > 50% dos presentes, desde que representem ≥ 1/4 do prédio)
Obras de inovação ou benfeitoria	Maioria dos condóminos (em número) que represente ≥ 2/3 do valor total do prédio
Alteração do regulamento (fora do título constitutivo)	Maioria geral, ou a que a lei preveja para a matéria regulada
Alteração do título constitutivo	Unanimidade

Nota: Os votos são calculados em função da permilagem de cada fração no capital investido total, não por número de condóminos.

Regras sobre a condução da assembleia

Presidência

A assembleia é presidida pelo condómino com maior permilagem presente, salvo deliberação em contrário tomada no início da reunião.

Discussão e votação

Cada ponto da ordem do dia deve ser discutido antes de ser votado. A votação pode ser:

• Por levantamento de braço (mais comum para deliberações simples).
• Por escrutínio secreto (em matérias sensíveis, se a assembleia assim deliberar).

Abstenções e ausentes

• Os condóminos que se abstêm não votam a favor. Em primeira convocatória, como a maioria se conta sobre a permilagem total do prédio, uma abstenção tem na prática o mesmo efeito que um voto contra: não soma para os 50% necessários.
• Os condóminos ausentes sem representação ficam sujeitos às deliberações tomadas, mas podem impugná-las nos prazos legais.

A ata da assembleia

Após cada assembleia, deve ser lavrada uma ata que:

• Identifica o local, data, hora e condóminos presentes/representados.
• Descreve os pontos da ordem do dia discutidos.
• Regista as deliberações tomadas e os resultados das votações (permilagem a favor, contra, abstenções).
• É assinada pelo presidente da mesa e pelo secretário (se designado).

O administrador é obrigado a enviar cópia da ata a todos os condóminos (incluindo os ausentes) no prazo de 30 dias após a realização da assembleia.

Quando é uma deliberação inválida?

Uma deliberação pode ser anulável ou nula:

Deliberações anuláveis

São anuláveis as deliberações que:

• Violem normas legais não imperativas.
• Sejam contrárias ao regulamento do condomínio.
• Prejudiquem injustamente determinados condóminos.

As deliberações anuláveis podem ser impugnadas no prazo de 20 dias (para condóminos presentes) ou 20 dias a partir do conhecimento (para ausentes).

Deliberações nulas

São absolutamente nulas as deliberações que violem normas imperativas da lei — e podem ser arguidas a qualquer momento, sem prazo.

Exemplos de nulidade:

• Deliberação tomada sem a maioria qualificada exigida por lei.
• Deliberação que atribua a um condómino benefícios incompatíveis com os direitos dos restantes.
• Deliberação sobre matéria que exigia unanimidade e não a obteve.

Como impugnar uma deliberação

1. Reúna a documentação (convocatória, ata, provas do vício).
2. Verifique o prazo legal (20 dias para deliberações anuláveis).
3. Intente uma ação de anulação no tribunal de comarca competente.
4. Para deliberações nulas, pode actuar a qualquer momento.

Para suporte neste processo, recomenda-se o apoio de um advogado especializado em propriedade horizontal.

Boas práticas para assembleias eficientes

• Prepare a documentação com antecedência — envie junto com a convocatória os documentos a apreciar (contas, orçamento, propostas de obras).
• Defina um secretário para tomar notas e lavrar a ata.
• Limite o tempo de intervenção por ponto para evitar reuniões excessivamente longas.
• Documente todas as votações com o resultado em permilagem.
• Envie a ata atempadamente — 30 dias é o prazo legal, mas quanto mais cedo melhor.

Um bom administrador facilita este processo integralmente. Encontre empresas de administração de condomínios na sua zona no MelhorCondomínio — o diretório de referência em Portugal.

Perguntas frequentes

O administrador pode excluir um condómino da assembleia?

Não. Todos os condóminos têm direito a participar na assembleia. A exclusão injustificada de um condómino é causa de anulabilidade das deliberações tomadas nessa assembleia.

Pode um inquilino participar na assembleia?

Por regra, não — a assembleia é composta pelos proprietários das frações (condóminos). No entanto, se o condómino proprietário não comparecer e der poderes ao seu inquilino, este pode participar como seu representante através de procuração.

É obrigatório lavrar ata em todas as assembleias?

Sim, em todas as assembleias de condóminos. A ata é o documento que certifica as deliberações tomadas e tem força probatória.

O que acontece se a assembleia deliberar algo ilegal?

A deliberação ilegal é anulável (prazo de 20 dias) ou nula (pode ser arguida a qualquer momento). Em ambos os casos, qualquer condómino pode requerer ao tribunal a sua anulação ou declaração de nulidade.

Posso gravar a assembleia de condóminos?

A gravação de assembleias é uma área sensível do ponto de vista da proteção de dados pessoais (RGPD). Em geral, não deve gravar a assembleia sem o consentimento dos presentes. A ata é o meio legalmente adequado para registar as deliberações.

Conclusão

As regras da assembleia de condóminos em Portugal são precisas e inequívocas: quórum, prazos, maiorias e formalidades têm de ser respeitados para que as deliberações sejam válidas. Conhecer estas regras permite-lhe participar de forma mais eficaz, contestar decisões ilegais e garantir que o seu condomínio é gerido com legitimidade.

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Última atualização: maio de 2026