Carta de Destituição do Administrador de Condomínio: Modelo e Passos Legais

Quando a administração do condomínio falha de forma repetida — contas que não aparecem, obras que não avançam, emails sem resposta — os condóminos não têm de esperar pelo fim do mandato. A lei portuguesa permite destituir (exonerar) o administrador a qualquer momento, desde que a decisão seja tomada em assembleia. Neste guia encontra os passos legais corretos, um modelo de carta pronto a usar e o que fazer a seguir para não deixar o condomínio sem gestão.

O que diz a lei sobre a destituição do administrador

O regime da propriedade horizontal (Código Civil, artigos 1430.º e seguintes) estabelece que:

• O administrador é eleito e exonerado pela assembleia de condóminos (artigo 1435.º do Código Civil).
• A exoneração pode acontecer a qualquer momento, sem necessidade de esperar pelo fim do mandato.
• Além da via da assembleia, o tribunal pode exonerar o administrador a requerimento de qualquer condómino, quando se prove que praticou irregularidades ou atuou com negligência.

Na prática, o caminho normal é a assembleia: é mais rápido, não tem custos judiciais e resolve na mesma reunião a eleição do substituto.

Passo a passo para destituir o administrador

1. Reúna o apoio de outros condóminos

A assembleia pode ser convocada pelo administrador ou por condóminos que representem, pelo menos, 25% do capital investido (a permilagem das frações). Se o administrador se recusar a convocar a reunião — o que é comum quando o tema é a sua própria destituição — os condóminos podem convocá-la diretamente.

2. Envie a convocatória com a ordem de trabalhos

A convocatória deve ser enviada com pelo menos 10 dias de antecedência, por carta registada ou por email (quando o condómino tenha aceitado esse meio), e deve indicar expressamente na ordem de trabalhos a destituição e a eleição de novo administrador. Uma deliberação sobre um assunto que não conste da ordem de trabalhos pode ser anulada.

3. Delibere em assembleia e registe tudo em ata

No dia da reunião, a deliberação de destituição é tomada por maioria dos votos dos condóminos presentes, nos termos gerais. Registe em ata a decisão, o resultado da votação e a eleição do novo administrador — a ata é o documento que prova a decisão perante o administrador destituído, os bancos e os fornecedores.

4. Comunique a destituição por escrito

Depois da assembleia, comunique formalmente a decisão ao administrador destituído, por carta registada com aviso de receção, exigindo a entrega de toda a documentação do condomínio. É aqui que entra o modelo abaixo.

Modelo de carta de destituição

Assunto: Comunicação de exoneração de funções de administrador do condomínio

Exmos. Senhores,

Na qualidade de administrador eleito do Condomínio do prédio sito em [morada completa do edifício], vimos por este meio comunicar que, na assembleia de condóminos realizada em [data], foi deliberada, por [maioria / unanimidade] dos condóminos presentes, a exoneração de V. Exas. das funções de administração do condomínio, com efeitos a partir de [data], conforme consta da ata n.º [número], cuja cópia se anexa.

Nos termos da lei, solicitamos a entrega, no prazo máximo de [15] dias, de toda a documentação e valores pertencentes ao condomínio, nomeadamente:

• Livro de atas e livro de receitas e despesas;
• Contas bancárias do condomínio e respetivos meios de movimentação;
• Orçamentos, contratos com fornecedores e apólices de seguro em vigor;
• Mapas de quotas, listagem de valores em dívida e comprovativos de pagamentos;
• Chaves e códigos de acesso às partes comuns.

A entrega deverá ser articulada com o novo administrador, [nome/empresa], eleito na mesma assembleia.

Sem outro assunto, subscrevemo-nos com os melhores cumprimentos,

[Nome do novo administrador ou do condómino mandatado] [Data e assinatura]

Adapte os campos entre parênteses retos à situação concreta do seu condomínio. Envie sempre por carta registada com aviso de receção e guarde o comprovativo.

E se o administrador recusar entregar a documentação?

Infelizmente acontece. Nesse caso:

1. Insista por escrito com um prazo final, referindo que a retenção de documentos do condomínio pode gerar responsabilidade civil.
2. Notifique os bancos com a ata da assembleia, para bloquear a movimentação das contas pelo antigo administrador.
3. Como último recurso, recorra ao tribunal para exigir a entrega — a ata da assembleia é a base da ação.

Se o problema for mais amplo do que a entrega de documentos, veja o nosso guia sobre como reclamar do administrador de condomínio.

Antes de destituir: tenha o substituto preparado

O erro mais comum é destituir primeiro e procurar depois. O condomínio não pode ficar sem gestão: contas por pagar, seguros que caducam e fornecedores sem interlocutor transformam um problema num caos.

O ideal é levar à mesma assembleia propostas concretas de novas empresas de administração, com preços e serviços comparáveis. Para saber os valores praticados, consulte o guia quanto custa a administração de condomínio; para o processo completo de transição, veja como mudar de administrador de condomínio.

No diretório do MelhorCondomínio pode comparar centenas de empresas por zona e avaliação, e pedir orçamento a 3 empresas em simultâneo — gratuito e sem compromisso, com propostas comparáveis em poucos dias.

Perguntas frequentes

É preciso justa causa para destituir o administrador?

Não. A assembleia pode exonerar o administrador a qualquer momento, por simples deliberação da maioria dos presentes. A justa causa (irregularidades, negligência) só é relevante na via judicial ou quando o contrato com uma empresa preveja penalizações por rescisão antecipada — leia o contrato antes da assembleia.

O contrato com a empresa de administração tem período de fidelização. Podemos mesmo destituir?

A deliberação da assembleia produz efeitos, mas o contrato pode prever pré-avisos ou penalizações contratuais. Verifique o prazo de denúncia previsto no contrato e, se possível, faça coincidir a destituição com esse pré-aviso para evitar custos.

Quantos votos são precisos para destituir o administrador?

Em regra, a maioria simples dos votos dos condóminos presentes na assembleia validamente convocada. O que exige 25% do capital investido é a convocação da assembleia pelos condóminos, não a deliberação em si.

Quem administra o condomínio entre a destituição e a entrada do novo administrador?

O novo administrador eleito na mesma assembleia assume funções de imediato (ou na data fixada na deliberação). Se a assembleia não eleger ninguém, qualquer condómino pode pedir ao tribunal a nomeação de um administrador — mais uma razão para levar propostas de substituição à própria assembleia. Pode comparar empresas de administração na sua zona antes da reunião.

Conclusão

Destituir o administrador do condomínio é um direito da assembleia e um processo mais simples do que parece: convocatória correta, deliberação por maioria, ata bem redigida e comunicação formal por carta registada. O segredo está na preparação — chegar à assembleia com o substituto escolhido e propostas em cima da mesa.

Comece por pedir orçamento a empresas de administração da sua zona: recebe propostas comparáveis em poucos dias e leva à assembleia uma alternativa concreta, não apenas uma queixa.

---

Última atualização: julho de 2026