Vender Casa com Dívidas ao Condomínio: a Declaração de Encargos Explicada

Antes de 2022, era comum comprar uma casa e descobrir, meses depois, que o anterior proprietário tinha deixado quotas por pagar ao condomínio. A Lei n.º 8/2022 mudou isso ao criar o artigo 1424.º-A do Código Civil. Hoje, quem vende tem de apresentar na escritura uma declaração do administrador com todos os encargos e dívidas da fração. Este guia explica como funciona, quem paga o quê e como evitar que a escritura fique bloqueada.

O que diz a lei

O artigo 1424.º-A tem quatro regras essenciais:

1. Quem pede é o vendedor. Para vender a fração, o condómino pede ao administrador uma declaração escrita com todos os encargos de condomínio em vigor: natureza, montantes e prazos de pagamento. Se houver dívidas, a declaração indica também a natureza, os montantes e as datas de constituição e de vencimento de cada uma.
2. O administrador tem 10 dias. A declaração é emitida no prazo máximo de 10 dias a contar do pedido. É um documento obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado de venda.
3. As dívidas antigas são de quem as devia pagar. A responsabilidade por cada dívida é aferida pelo momento em que devia ter sido paga. Em regra, as quotas vencidas antes da venda continuam a ser do vendedor.
4. O que se vence depois é do novo proprietário. Os encargos que se vençam após a transmissão da fração cabem ao comprador, qualquer que seja a sua natureza.

A exceção: o comprador que prescinde da declaração

O comprador pode declarar expressamente, na escritura, que prescinde da declaração do administrador. Mas essa renúncia tem um preço: o comprador passa a aceitar a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio. Salvo quando conhece bem a situação da fração, raramente é boa ideia para quem compra.

Passo a passo para quem vende

Passo	O que fazer	Quando
1	Pedir a declaração ao administrador, por escrito (email ou carta registada)	Logo que haja CPCV assinado ou data de escritura prevista
2	Confirmar se há quotas, penalizações ou quotas extra em dívida	Ao receber a declaração
3	Pagar as dívidas ou acordar com o comprador como ficam	Antes da escritura
4	Pedir declaração atualizada, se a escritura demorar	Se a primeira tiver mais de algumas semanas
5	Levar a declaração à escritura	No dia da escritura

Pedir cedo evita a situação mais comum: escritura marcada, administrador que demora a responder e comprador (e banco) à espera.

Modelo de pedido ao administrador

Exmo.(a) Senhor(a) Administrador(a) do Condomínio do prédio sito em [morada],

Na qualidade de proprietário(a) da fração [letra], [andar], e tendo em vista a sua alienação, venho, ao abrigo do artigo 1424.º-A do Código Civil, requerer a emissão de declaração escrita com o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à minha fração, com a especificação da sua natureza, montantes e prazos de pagamento, bem como das dívidas existentes, se as houver, com a respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento.

Solicito que a declaração seja emitida no prazo legal de 10 dias e enviada para [email / morada].

[Local e data] [Nome, NIF e assinatura]

Guarde a prova do envio: é a partir dessa data que corre o prazo.

Passo a passo para quem compra

• Peça cópia da declaração antes de assinar o CPCV ou, pelo menos, antes da escritura.
• Confirme as quotas extraordinárias. Se a assembleia já aprovou obras (por exemplo, a fachada), a declaração deve mostrar os valores e prazos em vigor. Vale a pena pedir também a última ata.
• Não prescinda da declaração sem saber exatamente o que está a assumir.
• Pergunte pelo fundo de reserva e pelo estado do prédio. Um fundo vazio com obras à vista significa quotas extra no futuro.

Obras aprovadas antes da venda: quem paga?

Esta é a zona cinzenta da lei. O artigo 1424.º, n.º 1, diz que as despesas comuns cabem a quem era proprietário no momento da deliberação. O artigo 1424.º-A, n.º 4, diz que os encargos que se vençam depois da venda cabem ao novo proprietário. Imagine uma obra aprovada em março, paga em prestações até dezembro, com a casa vendida em julho: as duas regras apontam em sentidos diferentes e a doutrina divide-se.

A solução prática é não deixar o assunto à interpretação. Escreva no CPCV quem paga as prestações de obras já aprovadas, com base nos valores da declaração do administrador. Se o montante for relevante, consulte um advogado antes de assinar.

E se o administrador não emitir a declaração?

Como a declaração é documento obrigatório da escritura, um administrador que não responde bloqueia a venda. O que pode fazer:

1. Insistir por escrito, lembrando o prazo legal de 10 dias do artigo 1424.º-A.
2. Contactar outros condóminos, porque a omissão é motivo para a assembleia agir. Veja como reclamar do administrador.
3. Se o prédio não tem administrador, o problema é maior: alguém tem de ser nomeado para emitir a declaração. Veja condomínio sem administrador.

Um administrador que falha prazos legais em atos tão simples costuma falhar noutras coisas. Se é o caso do seu prédio, pode comparar empresas de administração na sua zona ou pedir orçamento a várias em simultâneo.

E o condomínio: perde o direito a cobrar?

Não. O condomínio continua a poder cobrar ao vendedor as quotas vencidas enquanto era proprietário, incluindo pela via executiva, com a ata como título. Veja quotas do condomínio em atraso. A declaração serve sobretudo para que essas dívidas fiquem visíveis no momento da venda, o que na prática leva a maioria dos vendedores a pagar antes da escritura.

Perguntas frequentes

A declaração de dívidas é obrigatória em todas as vendas?

É obrigatória como documento da escritura ou do documento particular autenticado de venda, salvo se o comprador declarar expressamente que prescinde dela, assumindo nesse caso as dívidas do vendedor ao condomínio.

Quanto tempo tem o administrador para emitir a declaração?

No máximo 10 dias a contar do pedido (artigo 1424.º-A, n.º 2, do Código Civil).

O comprador herda as dívidas antigas do vendedor?

Em regra, não: as dívidas vencidas antes da venda continuam a ser do vendedor. A exceção é o comprador prescindir expressamente da declaração na escritura, caso em que aceita a responsabilidade por essas dívidas.

Quem paga as quotas do mês da escritura?

A lei atribui ao novo proprietário os encargos que se vençam depois da transmissão. Para evitar discussões sobre o mês em curso, defina no CPCV a data de corte e quem paga.

A regra aplica-se a doações e heranças?

O artigo fala em alienação da fração, o que abrange a compra e venda e outras transmissões por negócio. Em heranças e partilhas, confirme com o notário ou advogado que acompanha o processo.

Conclusão

A declaração de encargos veio acabar com as surpresas: quem vende sabe que as dívidas vão aparecer na escritura e quem compra sabe o que está a assumir. Na prática, basta pedir a declaração cedo, confirmar as obras já aprovadas e deixar tudo escrito no CPCV.

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Este artigo tem caráter informativo e não substitui aconselhamento jurídico num caso concreto.

Última atualização: setembro de 2026