Direitos dos Condóminos em Portugal: O Que Pode Exigir ao Seu Condomínio

Ser condómino em Portugal não significa apenas pagar quotas e suportar despesas. A lei atribui-lhe um conjunto alargado de direitos que lhe permitem participar ativamente na gestão do edifício, exigir transparência e defender os seus interesses. Muitos condóminos desconhecem estes direitos — e por isso acabam por não os exercer.

Este guia foca-se especificamente nos direitos dos condóminos em Portugal e em como pode exercê-los concretamente.

O enquadramento legal

Os direitos dos condóminos estão consagrados no Código Civil português, nos artigos 1420.º a 1438.º-A, que regulam o regime da propriedade horizontal. Além do Código Civil, podem aplicar-se normas específicas previstas no título constitutivo do condomínio e no respetivo regulamento.

A hierarquia das fontes é:

1. Lei (Código Civil e legislação especial).
2. Título constitutivo da propriedade horizontal.
3. Regulamento do condomínio.
4. Deliberações da assembleia de condóminos.

Nenhum regulamento ou deliberação pode contrariar disposições legais imperativas.

Direito 1: Participar e votar em assembleia

Este é um dos direitos mais fundamentais. Todos os condóminos têm o direito de:

• Participar nas assembleias de condóminos, incluindo a assembleia geral ordinária anual.
• Votar as deliberações, com um número de votos proporcional à permilagem da sua fração no capital investido total.
• Ser eleito administrador do condomínio.
• Propor pontos para a ordem do dia (mediante pedido ao administrador com antecedência razoável).

Como exercer este direito

Se não puder comparecer, pode fazer-se representar por procurador — qualquer pessoa, não necessariamente condómino — desde que a procuração seja entregue ao administrador antes da assembleia.

Se o administrador não convocar a assembleia anual até 31 de março, ou não convocar uma assembleia extraordinária solicitada, os condóminos com 25% do capital investido podem convocar a assembleia diretamente.

Direito 2: Acesso à informação e transparência financeira

O condómino tem direito a ser informado sobre tudo o que respeita à gestão do seu condomínio, incluindo:

• Relatórios de contas e balancetes do condomínio.
• Extratos bancários das contas do condomínio.
• Contratos celebrados em nome do condomínio (limpeza, elevadores, seguros, etc.).
• Orçamento anual e mapa de quotas.
• Atas de todas as assembleias realizadas.
• Apólices de seguro do edifício.

Como exercer este direito

Solicite por escrito ao administrador o acesso à documentação que pretende consultar. O administrador não pode recusar, pois esta obrigação decorre diretamente da lei. Se se recusar, pode ser convocada uma assembleia para apreciar a conduta do administrador ou ser intentada uma ação judicial de prestação de contas.

Direito 3: Usar livremente a sua fração

O condómino tem o direito de usar e fruir livremente a sua fração autónoma — o seu apartamento, loja ou garagem — desde que respeite:

• O fim para que foi constituída (habitação, comércio, serviços).
• As normas de convivência do regulamento do condomínio.
• Os direitos dos restantes condóminos e as normas legais aplicáveis (ruído, salubridade, segurança).

Este direito inclui a possibilidade de arrendar ou subarrendar a fração, desde que o contrato respeite as normas legais aplicáveis.

Direito 4: Usar as partes comuns

Todos os condóminos têm direito a utilizar as partes comuns do edifício em condições de igualdade, incluindo:

• Entrada, vestíbulo, escadas e corredores.
• Elevadores.
• Pátios, jardins e terraços de uso comum.
• Instalações técnicas comuns (tubagens, telecomunicações, etc.).

A utilização não pode prejudicar os outros condóminos nem ser contrária ao destino das partes comuns.

Obras nas partes comuns

Nenhum condómino pode realizar obras nas partes comuns sem aprovação da assembleia. Obras que alterem a linha arquitetónica ou estética do edifício requerem aprovação qualificada (dois terços do capital investido).

Direito 5: Exigir a manutenção e conservação do edifício

O administrador é obrigado a conservar e reparar as partes comuns. Se o edifício apresentar problemas de manutenção — infiltrações, elevadores avariados, iluminação deficiente, fachada degradada — pode:

1. Comunicar por escrito ao administrador, com prazo para resolução.
2. Solicitar que o ponto seja incluído na ordem do dia da próxima assembleia.
3. Se urgente, convocar uma assembleia extraordinária.

Em situações de urgência (ex: ruptura de canalização que ameaça a sua fração), o condómino pode intervir imediatamente e exigir reembolso das despesas ao condomínio.

Direito 6: Impugnar deliberações ilegais ou abusivas

Se uma deliberação da assembleia violar a lei, o título constitutivo ou o regulamento, o condómino tem o direito de a impugnar judicialmente.

Prazos de impugnação

• Condóminos presentes: 20 dias a partir da deliberação.
• Condóminos ausentes: 20 dias a partir da data em que tiveram conhecimento (normalmente, receção da ata).

As deliberações nulas (por exemplo, por violarem normas imperativas da lei) podem ser arguidas a qualquer momento, sem prazo.

Direito 7: Convocar assembleia extraordinária

Os condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido podem convocar diretamente uma assembleia extraordinária se:

• O administrador não o fizer quando solicitado.
• Existir uma situação urgente que exija deliberação dos condóminos.

A convocatória deve ser enviada com pelo menos 10 dias de antecedência e indicar claramente os pontos da ordem do dia.

Direito 8: Apresentar candidatura a administrador

Qualquer condómino pode candidatar-se ao cargo de administrador do condomínio e ser eleito pela assembleia. Não é exigida formação específica nem habilitações profissionais para ser administrador condómino (pessoa singular a título voluntário).

Para saber as responsabilidades envolvidas, consulte o nosso guia sobre quanto custa a administração de condomínio.

Direito 9: Opor-se a obras prejudiciais à sua fração

Se obras realizadas em partes comuns ou em frações vizinhas causarem danos à sua fração, tem direito a:

• Exigir a suspensão imediata das obras (através do administrador ou diretamente se se tratar de obras ilegais).
• Exigir indemnização pelos danos causados.
• Apresentar queixa às autoridades municipais (câmara municipal) se as obras não tiverem as necessárias licenças.

Direito 10: Requerer a destituição judicial do administrador

Quando não é possível reunir maioria na assembleia para destituir um administrador que está a causar danos ao condomínio, qualquer condómino pode requerer a destituição judicial do administrador ao tribunal de comarca competente.

Este é um direito de último recurso, mas existe e é garantido pela lei.

Tabela resumo: direitos dos condóminos

Direito	Como exercer	Base legal
Participar e votar em assembleia	Comparecer ou enviar procurador	Art. 1431.º CC
Acesso a informação financeira	Pedido escrito ao administrador	Art. 1436.º CC
Uso da fração autónoma	Uso normal dentro dos limites legais	Art. 1420.º CC
Uso das partes comuns	Utilização proporcional	Art. 1422.º CC
Exigir manutenção	Comunicação escrita ao administrador	Art. 1436.º CC
Impugnar deliberações	Ação judicial no prazo legal	Art. 1433.º CC
Convocar assembleia extraordinária	Com 25% do capital investido	Art. 1431.º CC
Destituição judicial do administrador	Requerimento ao tribunal	Art. 1435.º CC

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Perguntas frequentes

Posso exigir acesso às contas bancárias do condomínio?

Sim. Os condóminos têm direito a aceder a toda a documentação financeira do condomínio, incluindo extratos bancários. O administrador não pode recusar este acesso.

O que fazer se o administrador não me enviar a ata da assembleia?

O administrador é obrigado a enviar cópia da ata a todos os condóminos (incluindo os ausentes) no prazo de 30 dias após a realização da assembleia. Se não o fizer, pode exigi-lo por escrito e, em última instância, convocar uma assembleia para apreciar esta situação.

Posso votar por escrito sem estar presente na assembleia?

A lei portuguesa não prevê genericamente o voto por escrito antecipado em assembleias de condóminos. No entanto, pode fazer-se representar por um procurador. O regulamento do condomínio pode, em princípio, admitir outras modalidades de participação.

Posso instalar painéis solares na minha fração?

A instalação de painéis solares na fração autónoma é possível desde que não afete as partes comuns ou a estética do edifício. A instalação em partes comuns (ex: cobertura) requer aprovação pela assembleia.

Tenho direito a mudar a porta da minha fração?

Sim, desde que a alteração não afete elementos estruturais do edifício nem prejudique a estética da fachada. Em caso de dúvida, consulte o regulamento do condomínio e, se necessário, solicite aprovação na assembleia.

Conclusão

Os condóminos em Portugal têm um conjunto robusto de direitos garantidos por lei. Da participação em assembleias à transparência financeira, do uso livre da sua fração à impugnação de deliberações ilegais — conhecer e exercer estes direitos é essencial para uma boa convivência e para uma gestão eficiente do seu edifício.

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Última atualização: maio de 2026