Direitos e Deveres dos Condóminos em Portugal: Guia Completo

Viver em condomínio implica um equilíbrio entre direitos e deveres. O regime da propriedade horizontal, previsto no Código Civil português (artigos 1414.º a 1438.º-A), estabelece as regras que regulam a convivência, a gestão e a manutenção dos edifícios. Neste guia, explicamos tudo o que precisa de saber enquanto condómino — os seus direitos, as suas obrigações e como resolver os problemas mais comuns.

O que é a propriedade horizontal?

A propriedade horizontal é o regime jurídico que permite a coexistência, num mesmo edifício, de frações autónomas (apartamentos, lojas, garagens) pertencentes a diferentes proprietários, juntamente com partes comuns (estrutura, telhado, escadas, elevadores) que pertencem a todos.

Cada condómino é, simultaneamente:

• Proprietário exclusivo da sua fração autónoma.
• Comproprietário das partes comuns do edifício.

Esta dualidade é a base de todos os direitos e deveres que se aplicam aos condóminos.

Direitos dos condóminos

1. Direito de uso da fração autónoma

Cada condómino pode usar livremente a sua fração, desde que respeite:

• O fim a que se destina (habitação, comércio, serviços), conforme consta do título constitutivo da propriedade horizontal.
• O regulamento do condomínio.
• As normas legais aplicáveis (ruído, segurança, salubridade).

2. Direito de uso das partes comuns

Todos os condóminos têm direito a utilizar as partes comuns do edifício — escadas, corredores, elevadores, pátios, jardins — desde que não prejudiquem a utilização pelos restantes condóminos.

As partes comuns incluem, salvo disposição em contrário no título constitutivo:

• Solo, alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e estrutura do edifício.
• Telhado ou cobertura.
• Entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso comum.
• Instalações gerais de água, eletricidade, gás, aquecimento e telecomunicações.
• Elevadores.
• Pátios e jardins.

3. Direito de participação na assembleia

Todos os condóminos têm o direito de:

• Participar nas assembleias de condóminos.
• Votar as deliberações, com um número de votos proporcional à sua permilagem.
• Ser eleito administrador do condomínio.
• Convocar assembleias extraordinárias (com 25% do capital investido).
• Impugnar deliberações da assembleia que considere ilegais ou abusivas, no prazo de 60 dias (artigo 1433.º do Código Civil).

4. Direito à informação e transparência

O condómino tem direito a:

• Consultar as contas do condomínio e os respetivos documentos de suporte.
• Aceder às atas das assembleias.
• Ser informado sobre obras, contratos e decisões que afetem o condomínio.
• Conhecer o regulamento do condomínio em vigor.

5. Direito a obras na fração autónoma

O condómino pode realizar obras na sua fração, desde que:

• Não prejudiquem a segurança ou a linha arquitetónica do edifício.
• Não afetem a estrutura ou as partes comuns.
• Respeitem as normas urbanísticas aplicáveis (licenciamento camarário, se necessário).

6. Direito de preferência

Em caso de venda de fração autónoma, os restantes condóminos não têm direito de preferência — ao contrário do que acontece no arrendamento. No entanto, o regulamento do condomínio pode estabelecer regras específicas sobre a alienação de frações.

Deveres dos condóminos

1. Dever de contribuição para as despesas comuns

Este é o dever mais importante e mais frequentemente litigado. Cada condómino é obrigado a:

• Pagar a quota de condomínio mensal, proporcional à sua permilagem.
• Contribuir para o fundo comum de reserva, que deve ser no mínimo 10% do orçamento anual (artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
• Pagar as despesas extraordinárias aprovadas em assembleia (obras, reparações de emergência).

Importante: A obrigação de pagamento existe independentemente de o condómino utilizar ou não determinada parte comum. Por exemplo, o proprietário de um rés do chão é obrigado a contribuir para a manutenção do elevador, salvo deliberação em contrário da assembleia.

2. Dever de não prejudicar o edifício

Os condóminos não podem:

• Realizar atividades que prejudiquem a segurança, o sossego ou a salubridade do edifício.
• Alterar a fachada ou o aspeto exterior do edifício sem autorização da assembleia.
• Fazer obras que comprometam a estrutura ou as partes comuns.
• Destinar a fração a um fim diferente do previsto no título constitutivo sem aprovação unânime dos condóminos.

3. Dever de conservação da fração

Cada condómino deve manter a sua fração em boas condições de conservação, de modo a não prejudicar o edifício ou os restantes condóminos. Se uma infiltração proveniente de uma fração causar danos noutras frações ou nas partes comuns, o proprietário pode ser responsabilizado.

4. Dever de respeitar o regulamento do condomínio

O regulamento do condomínio — aprovado em assembleia ou constante do título constitutivo — é obrigatório para todos os condóminos, seus inquilinos e demais ocupantes. Pode incluir regras sobre:

• Horários de silêncio.
• Utilização de áreas comuns (garagem, jardim, piscina).
• Animais de estimação.
• Obras e mudanças.
• Estendais e uso das varandas.

5. Dever de seguro obrigatório

Os edifícios em regime de propriedade horizontal são obrigados a ter um seguro contra incêndio (Decreto-Lei n.º 21/2009). A contratação e renovação deste seguro compete ao administrador, mas o custo é suportado por todos os condóminos.

6. Dever de participação na gestão

Embora a participação nas assembleias não seja juridicamente obrigatória, é fortemente recomendada. A ausência sistemática dos condóminos pode:

• Dificultar a obtenção de quórum para deliberações importantes.
• Permitir que decisões sejam tomadas por uma minoria.
• Comprometer a boa gestão do condomínio.

Se não puder estar presente, pode fazer-se representar por um procurador (outro condómino ou terceiro), mediante carta assinada dirigida ao administrador.

Problemas mais comuns e como resolvê-los

Condóminos que não pagam as quotas

A dívida de quotas de condomínio é um dos problemas mais frequentes. O que fazer:

1. Contacto informal — o administrador deve contactar o condómino devedor para compreender a situação.
2. Comunicação formal — envio de carta registada a exigir o pagamento.
3. Ação judicial — se a dívida persistir, o condomínio pode recorrer ao procedimento de injunção (para dívidas até 15 000 €) ou à ação executiva. As quotas de condomínio gozam de privilégio creditório imobiliário, ou seja, têm preferência sobre outros créditos em caso de venda da fração.

Ruído e perturbações

O ruído excessivo é uma das maiores fontes de conflito em condomínios. As regras:

• O Regulamento Geral do Ruído (Decreto-Lei n.º 9/2007) estabelece limites ao ruído, especialmente entre as 23h e as 7h.
• O regulamento do condomínio pode ser mais restritivo.
• Obras só podem ser realizadas em dias úteis, dentro dos horários definidos pelo regulamento municipal.

Obras nas partes comuns

As obras nas partes comuns obedecem a regras específicas:

• Obras de conservação ordinária — podem ser realizadas pelo administrador, sem aprovação prévia da assembleia, se urgentes.
• Obras de conservação extraordinária ou inovações — exigem aprovação da assembleia por maioria de dois terços do capital investido.
• Obras que alterem a linha arquitetónica — exigem aprovação unânime.
• Obras urgentes — o administrador pode mandá-las executar sem autorização prévia da assembleia, informando-a posteriormente.

Alterações à fachada

A alteração da fachada (incluindo caixilharias, estores, ar condicionado visível do exterior) exige autorização da assembleia. A instalação de equipamentos visíveis do exterior sem autorização pode ser contestada pelos restantes condóminos.

Animais de estimação

A lei portuguesa não proíbe a detenção de animais de estimação em condomínios. O regulamento do condomínio pode estabelecer regras sobre a circulação de animais nas áreas comuns, mas não pode proibir a sua detenção dentro das frações autónomas (Lei n.º 8/2017, que reconhece o estatuto jurídico dos animais).

O papel do administrador

O administrador é a peça central da gestão do condomínio. As suas funções principais incluem:

• Convocar e presidir às assembleias.
• Elaborar o orçamento e o relatório de contas.
• Cobrar as quotas e gerir o fundo de reserva.
• Contratar e supervisionar serviços (limpeza, manutenção, seguros).
• Representar o condomínio perante terceiros e em tribunal.
• Cumprir e fazer cumprir o regulamento do condomínio.
• Conservar e manter em bom estado as partes comuns.

Se o administrador não cumpre estas funções, os condóminos podem destituí-lo a qualquer momento. Saiba como no nosso guia Como Mudar de Administrador de Condomínio.

A assembleia de condóminos

A assembleia é o órgão deliberativo do condomínio. Algumas regras essenciais:

Assembleia geral ordinária

• Deve ser convocada pelo menos uma vez por ano, no primeiro trimestre.
• Aprova o orçamento anual, o relatório de contas e delibera sobre a gestão do condomínio.

Assembleia extraordinária

• Pode ser convocada pelo administrador ou por condóminos com 25% do capital investido.
• Trata de assuntos urgentes ou que não possam esperar pela assembleia ordinária.

Quórum e maiorias

Tipo de deliberação	Maioria exigida
Deliberações correntes	Maioria simples dos presentes
Obras de conservação extraordinária	Dois terços do capital investido
Alteração do título constitutivo	Unanimidade
Alteração do fim de uma fração	Unanimidade
Destituição do administrador	Maioria do capital investido
Reconstrução do edifício	Dois terços do capital investido

Perguntas frequentes

Posso arrendar a minha fração sem autorização do condomínio?

Sim. O arrendamento da fração é um direito do proprietário e não carece de autorização da assembleia, desde que o arrendamento respeite o fim previsto no título constitutivo.

Sou obrigado a pagar quotas de uma fração que não utilizo?

Sim. A obrigação de contribuir para as despesas comuns decorre da propriedade da fração, não da sua utilização efetiva.

Posso impugnar uma deliberação da assembleia?

Sim. Se considerar que uma deliberação é contrária à lei ou ao regulamento do condomínio, pode impugná-la judicialmente no prazo de 60 dias após a comunicação da ata (artigo 1433.º do Código Civil).

O regulamento do condomínio pode proibir o Alojamento Local?

A assembleia pode deliberar a proibição ou condicionamento da atividade de Alojamento Local numa fração, desde que a deliberação seja aprovada por mais de metade da permilagem do edifício, conforme previsto na legislação do Alojamento Local.

Quem paga uma infiltração que vem de outra fração?

Se a origem da infiltração está numa fração autónoma, o proprietário dessa fração é responsável pela reparação e pelos danos causados. Se a origem é nas partes comuns (telhado, tubagens comuns), o custo é suportado pelo condomínio.

O administrador pode entrar na minha fração?

Não. O administrador não tem o direito de entrar numa fração autónoma sem autorização do proprietário. Contudo, se for necessário aceder à fração para reparar partes comuns (por exemplo, uma canalização embutida), o condómino é obrigado a permitir o acesso, mediante pré-aviso razoável.

Conclusão

Conhecer os direitos e deveres dos condóminos é essencial para uma convivência harmoniosa e para proteger o seu investimento imobiliário. Em caso de dúvida, consulte o regulamento do condomínio, as atas das assembleias e, se necessário, um profissional qualificado.

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Última atualização: abril de 2026