Infiltrações no Condomínio: Quem Paga, o Vizinho ou o Condomínio?

Uma mancha no teto, tinta a descascar ou água a pingar para dentro de casa são o início de um dos conflitos mais comuns nos prédios portugueses. A resposta a "quem paga?" depende de uma única pergunta: de onde vem a água? Este guia mostra como identificar a origem, quem é responsável em cada caso e o que fazer para não ficar anos à espera de uma reparação.

A regra de base: parte comum ou parte privada

O Código Civil (artigo 1421.º) define como partes comuns, entre outras:

• a estrutura do edifício: fundações, pilares e paredes mestras;
• o telhado e os terraços de cobertura, mesmo que o uso de um terraço esteja atribuído a uma só fração;
• as instalações gerais de água, eletricidade, gás e comunicações.

A conservação das partes comuns é paga por todos os condóminos, na proporção da permilagem de cada fração (artigo 1424.º). O que está dentro de uma fração e só a ela serve, como a canalização da cozinha ou da casa de banho, é responsabilidade do proprietário dessa fração.

Quem paga, consoante a origem

Origem da água	Quem repara a causa	Quem paga os danos na sua casa
Telhado ou cobertura	Condomínio	Condomínio
Fachada ou paredes exteriores (fissuras, juntas)	Condomínio	Condomínio
Coluna de água ou esgoto comum	Condomínio	Condomínio
Terraço de cobertura de uso exclusivo de um vizinho	Condomínio, em regra (ver abaixo)	Condomínio, salvo culpa do vizinho
Canalização privada do vizinho de cima (wc, cozinha, máquina)	Vizinho de cima	Vizinho de cima (ou o seu seguro)
Canalização privada da sua própria casa	Você	Você (ou o seu seguro)
Janelas e caixilharia da sua fração mal vedadas	Você, em regra	Você

Na prática, muitos casos são mistos: uma fissura na fachada agrava uma janela mal vedada, ou uma fuga antiga danifica uma laje comum. Quando a origem não é evidente, a solução é uma peritagem (de um técnico ou da seguradora) antes de qualquer discussão sobre quem paga.

O caso do terraço de uso exclusivo

É a situação que mais discussões gera. O terraço que serve de cobertura ao prédio é parte comum, mesmo que só o vizinho do último andar lá possa ir. Desde a Lei n.º 8/2022, o artigo 1424.º, n.º 6, esclarece a divisão:

• se o estado do terraço afeta o resto do prédio (por exemplo, a impermeabilização falhou e a água chega às frações de baixo), a reparação é paga por todos, na proporção da permilagem, incluindo o vizinho que usa o terraço;
• a exceção é quando o problema resulta de facto imputável a esse vizinho: um vaso que furou a tela, uma obra mal feita, um ralo que ele entupiu. Nesse caso, paga ele.

O revestimento e o uso diário do terraço (limpeza, pavimento decorativo) costumam ficar a cargo de quem o usa, porque só a ele servem (artigo 1424.º, n.º 3).

O caso do vizinho de cima

Se a água vem de uma fuga na canalização privada do andar de cima, o responsável é o proprietário dessa fração. A lei presume a culpa de quem tem uma coisa à sua guarda quando ela causa danos (artigo 493.º do Código Civil), pelo que é ele quem tem de provar que não teve culpa.

Duas notas práticas:

• Se o apartamento de cima estiver arrendado, a reclamação dirige-se ao proprietário, que depois resolve com o inquilino.
• Se o vizinho recusar a entrada para verificar a fuga, envie uma carta registada e informe o administrador. Em caso de urgência, a recusa pode justificar recorrer a tribunal ou ao julgado de paz.

O que fazer, passo a passo

1. Documente tudo. Tire fotografias e vídeos com data, das manchas, dos danos em móveis e da evolução ao longo dos dias.
2. Tente identificar a origem. Verifique se piora com a chuva (tende a apontar para a cobertura ou a fachada) ou se é constante (tende a apontar para a canalização). Fale com o vizinho de cima.
3. Comunique por escrito. Envie email ou carta registada ao administrador e, se for o caso, ao vizinho, com fotografias e o pedido de reparação. A comunicação escrita marca a data a partir da qual ninguém pode alegar desconhecimento.
4. Participe ao seguro. Os seguros multirriscos costumam cobrir "danos por água". O seguro obrigatório do prédio (artigo 1429.º) cobre apenas incêndio, por isso confirme se o condomínio tem também um multirriscos. Muitas seguradoras enviam um perito que identifica a origem, o que resolve a questão de quem paga.
5. Exija a reparação da causa antes de pintar ou reparar os danos, senão a mancha volta.

Reparações urgentes: não tem de esperar pela assembleia

Se a infiltração ameaça agravar danos ou pôr pessoas em risco, trata-se de uma reparação indispensável e urgente (artigo 1427.º). O administrador deve avançar logo. Se não houver administrador, ou se estiver impedido, qualquer condómino pode mandar fazer a reparação nas partes comuns e pedir depois aos restantes condóminos a sua parte.

Guarde orçamentos e faturas: vai precisar deles para ser reembolsado.

E se o condomínio não resolve?

Infelizmente, é frequente: o administrador "vai ver", a assembleia adia e a mancha cresce. O caminho, por ordem:

1. Carta registada ao administrador com prazo para agir.
2. Pedido de inclusão do tema na ordem de trabalhos da próxima assembleia, ou convocação de uma assembleia extraordinária.
3. Reclamação formal, se o administrador não cumpre os seus deveres. Veja como reclamar do administrador.
4. Julgado de paz ou tribunal, para exigir a reparação e a indemnização. Os julgados de paz tratam de litígios entre condóminos e condomínio até 15 000 € e são mais rápidos e baratos. Atenção ao prazo: o direito a indemnização prescreve, em regra, 3 anos depois de conhecer o dano (artigo 498.º).

Se a infiltração é só o sintoma de um administrador que não trata da manutenção do prédio, talvez seja altura de mudar de administração. Pode comparar empresas na sua zona ou pedir orçamento a várias em simultâneo.

Perguntas frequentes

O condomínio tem de pagar a pintura do meu teto?

Se a infiltração teve origem numa parte comum, sim: o condomínio responde pela reparação da causa e pelos danos causados na sua fração, incluindo a pintura. Se a origem foi uma fração vizinha, quem paga é o proprietário dessa fração.

O vizinho de baixo tem infiltrações vindas da minha casa. O que faço?

Permita a verificação, repare a fuga e participe ao seu seguro multirriscos, que costuma incluir responsabilidade civil por danos a terceiros. Atrasar a reparação só aumenta os danos pelos quais é responsável.

Quem paga a peritagem?

Normalmente, quem a pede adianta o custo. No final, pode exigi-lo a quem for responsável pela infiltração, como parte da indemnização. Quando é a seguradora a enviar um perito, o custo fica em regra a cargo dela.

Posso deixar de pagar as quotas até o condomínio resolver a infiltração?

Não. As quotas são devidas independentemente do litígio, e deixar de pagar dá ao condomínio um título executivo contra si. Veja quotas do condomínio em atraso. O caminho certo é exigir a reparação e a indemnização pelas vias acima.

E se for humidade por condensação?

A condensação (bolor nos cantos, vidros sempre molhados) resulta normalmente da falta de ventilação e aquecimento da própria fração, e não de uma infiltração. É do proprietário, salvo se houver um defeito na construção das paredes exteriores, o que exige avaliação técnica.

Conclusão

Nas infiltrações, quem paga depende de onde vem a água: se vem de uma parte comum, paga o condomínio; se vem da casa do vizinho, paga o vizinho. Documente os danos desde o primeiro dia, comunique sempre por escrito, acione o seguro e, se for urgente, lembre-se de que a lei permite agir sem esperar pela assembleia. Para mais casos práticos, veja obras no condomínio: quem paga.

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Este artigo tem caráter informativo e não substitui aconselhamento jurídico ou técnico num caso concreto.

Última atualização: setembro de 2026