Lei do Condomínio em Portugal 2026: O Que Mudou e O Que Precisa de Saber

A gestão de um condomínio em Portugal é regulada por um conjunto de diplomas legais que, ao longo dos anos, foi sendo atualizado para responder às exigências da vida em comunidade, da sustentabilidade energética e da proteção dos condóminos. Em 2026, a lei do condomínio em Portugal apresenta um quadro normativo estável mas com alterações relevantes dos últimos anos que importa conhecer.

Este guia explica o enquadramento legal em vigor, as principais obrigações e direitos, e as mudanças mais recentes que afetam a gestão dos condomínios portugueses.

O quadro legal do condomínio em Portugal

A regulação dos condomínios em Portugal assenta em vários pilares legislativos:

1. Código Civil (artigos 1414.º a 1438.º-A)

O Código Civil é o diploma central. Regula o regime da propriedade horizontal e estabelece:

• A definição e composição de frações autónomas e partes comuns.
• Os direitos e deveres dos condóminos.
• O funcionamento da assembleia de condóminos.
• As competências e obrigações do administrador.
• O regime de deliberações e impugnações.

2. Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro

Este diploma complementa o Código Civil e estabelece normas específicas sobre:

• O fundo de reserva obrigatório (contribuição mínima de 10% da quota ordinária).
• O regulamento do condomínio e o seu conteúdo obrigatório.
• A eleição do administrador em certos casos especiais.
• O seguro obrigatório de incêndio para frações e partes comuns.

3. Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro — a grande reforma

A Lei n.º 8/2022 constitui a reforma mais significativa da lei do condomínio nas últimas décadas. Alterou substancialmente o Código Civil e o Decreto-Lei n.º 268/94, com entrada em vigor em abril de 2022. As suas principais alterações estão consolidadas no ordenamento jurídico e são parte do regime vigente em 2026.

4. Legislação sobre energia e mobilidade elétrica

Diplomas específicos regulam matérias transversais aos condomínios:

• Decreto-Lei n.º 90/2021 (mobilidade elétrica): regras para instalação de carregadores de veículos elétricos em condomínios.
• Decreto-Lei n.º 153/2014 e legislação sobre autoconsumo: regras para instalação de painéis fotovoltaicos em edifícios.
• RJUE (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação): licenciamento de obras em condomínios.

O que mudou com a Lei n.º 8/2022?

A reforma de 2022 introduziu mudanças importantes que continuam a moldar a gestão dos condomínios em 2026:

Assembleias por meios digitais

A lei passou a permitir expressamente a realização de assembleias de condóminos por videoconferência ou outros meios digitais, desde que todos os participantes possam intervir em tempo real. Esta foi uma das mudanças mais práticas, acelerada pela pandemia.

Novas maiorias para obras de acessibilidade e energia

A lei facilitou a aprovação de obras que promovam:

• Acessibilidade para pessoas com mobilidade reduzida (elevadores, rampas): deliberação por maioria simples, mesmo que constituam inovações.
• Eficiência energética e utilização de energias renováveis: deliberação por maioria simples.
• Carregadores de veículos elétricos: condóminos com veículo elétrico podem instalar carregador na sua garagem sem precisar de aprovação da assembleia, desde que não causem danos às partes comuns.

Reforço da transparência financeira

A lei reforçou as obrigações do administrador em matéria de:

• Abertura e manutenção de conta bancária autónoma para o condomínio.
• Depósito do fundo de reserva em conta separada da conta corrente.
• Prestação de contas detalhada na assembleia anual.

Simplificação da destituição do administrador

A lei clarificou que a destituição do administrador pode ser deliberada a qualquer momento e sem necessidade de justa causa, bastando uma maioria simples dos condóminos presentes na assembleia.

Condomínios com poucos condóminos

A lei introduziu regras específicas para condomínios com apenas dois condóminos (situação comum em edifícios partilhados entre dois proprietários), simplificando o processo de tomada de decisão.

As principais obrigações legais do administrador em 2026

Em 2026, o administrador de condomínio está legalmente obrigado a:

Obrigação	Prazo / Frequência
Convocar assembleia ordinária	Até 31 de março de cada ano
Executar deliberações da assembleia	Imediatamente após deliberação
Elaborar orçamento anual	Para aprovação na assembleia
Prestar contas da gestão	Na assembleia anual
Manter conta bancária do condomínio	Permanente
Depositar fundo de reserva em conta separada	Permanente
Assegurar seguro de incêndio em vigor	Permanente
Conservar e reparar as partes comuns	Contínuo
Enviar ata aos condóminos	30 dias após a assembleia
Representar o condomínio em juízo e fora dele	Quando necessário

O incumprimento destas obrigações é fundamento para destituição do administrador e pode gerar responsabilidade civil.

Os direitos dos condóminos em 2026

A lei garante a todos os condóminos:

• Participação e voto nas assembleias, com voto proporcional à permilagem.
• Acesso à informação financeira e documental do condomínio.
• Impugnação de deliberações ilegais (prazo: 20 dias).
• Convocação de assembleia extraordinária (com 25% do capital investido).
• Destituição judicial do administrador em casos extremos.
• Uso livre da sua fração e das partes comuns.

Para um guia detalhado, consulte o nosso artigo sobre direitos dos condóminos em Portugal.

O regulamento do condomínio

Cada condomínio pode ter um regulamento próprio, aprovado em assembleia por maioria de dois terços do capital investido. O regulamento pode estabelecer:

• Regras de utilização das partes comuns.
• Horários de obras e mudanças.
• Regras de convivência (animais domésticos, ruído, etc.).
• Procedimentos de comunicação entre condóminos e administrador.

O regulamento não pode contradizer disposições legais imperativas. Se não existir regulamento, aplicam-se diretamente as normas do Código Civil e do Decreto-Lei n.º 268/94.

Seguro obrigatório em 2026

O seguro de incêndio continua obrigatório para:

• Cada fração autónoma (responsabilidade do proprietário).
• As partes comuns do edifício (responsabilidade do condomínio, gerida pelo administrador).

O não cumprimento da obrigação de seguro é uma infração grave e pode gerar responsabilidade civil em caso de sinistro. O administrador tem a obrigação de verificar que o seguro do edifício está em vigor e renovado.

Novidades e tendências para 2026

Energias renováveis e autoconsumo coletivo

A legislação sobre autoconsumo coletivo (produção de energia solar partilhada em edifícios) tem evoluído significativamente. Em 2026, os condomínios podem constituir comunidades de energia para partilha de energia solar produzida em coberturas ou fachadas. Este é um tema crescente na agenda dos condomínios portugueses.

Reabilitação urbana

Os programas de incentivo à reabilitação urbana têm dado ênfase à melhoria energética dos edifícios. Condomínios que realizem obras de eficiência energética podem beneficiar de apoios do PRR (Plano de Recuperação e Resiliência) e de outros programas municipais e nacionais.

Digitalização da gestão

A tendência de digitalização da gestão de condomínios continua a acelerar. Plataformas de gestão digital permitem:

• Convocação e realização de assembleias online.
• Comunicação em tempo real entre administrador e condóminos.
• Acesso digital a documentos, contas e atas.
• Gestão de ocorrências e pedidos de manutenção.

Onde encontrar a legislação atualizada

Para consultar os diplomas legais em vigor, aceda ao portal DRE — Diário da República Eletrónico (dre.pt), onde pode pesquisar e descarregar gratuitamente todos os diplomas legais referenciados neste guia.

Os principais diplomas a conhecer:

• Código Civil — artigos 1414.º a 1438.º-A.
• Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro.
• Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro.
• Decreto-Lei n.º 90/2021 (veículos elétricos em condomínios).

Perguntas frequentes

A lei portuguesa obriga a ter administrador de condomínio?

Sim. O artigo 1435.º do Código Civil estabelece que todo o condomínio deve ter um administrador eleito pela assembleia. Se os condóminos não elegerem administrador, qualquer um deles pode pedir ao tribunal que nomeie um.

Pode o administrador ser um não-condómino?

Sim. O administrador pode ser um condómino (pessoa singular) ou uma empresa de administração de condomínios (pessoa coletiva). Não é exigida qualquer habilitação formal específica.

A lei obriga o condomínio a ter regulamento próprio?

Não. O regulamento é facultativo. Na sua ausência, aplicam-se as normas legais diretamente. No entanto, é aconselhável adotar um regulamento para regular matérias específicas do condomínio.

Posso realizar obras de eficiência energética na minha fração sem autorização?

Obras interiores na sua fração autónoma não requerem autorização da assembleia. Obras que afetem partes comuns (ex: colocação de painéis solares na cobertura) precisam de aprovação. A lei de 2022 facilitou a aprovação destas obras por maioria simples.

O que mudou para os condomínios com a Lei n.º 8/2022?

As principais mudanças foram: permissão de assembleias digitais, facilidade de aprovação de obras de acessibilidade e eficiência energética, reforço da transparência financeira e simplificação da destituição do administrador.

Conclusão

A lei do condomínio em Portugal em 2026 oferece um quadro jurídico robusto que protege os condóminos e promove uma gestão transparente e responsável dos edifícios. Conhecer este enquadramento legal é fundamental para qualquer condómino ou administrador.

Se pretende garantir que o seu condomínio é gerido em conformidade com a legislação em vigor, considere contratar uma empresa de administração de condomínios profissional. Encontre um gestor de condomínio na sua zona no MelhorCondomínio — o diretório de referência de administradores de condomínios em Portugal.

Para saber mais sobre temas específicos, consulte também:

• Como reclamar do administrador de condomínio
• Obras no condomínio: quem paga?
• Fundo de reserva do condomínio
• Regras da assembleia de condóminos

---

Última atualização: maio de 2026